El próximo 24 de mayo se cumple un año de la aprobación en el Congreso de los Diputados de la nueva Ley de Vivienda, uno de cuyos objetivos básicos, entre otros, es desvincular la actualización de los precios de la vivienda en alquiler con el IPC.
Se trata de una medida que las voces críticas con el texto consideran que va a desincentivar al propietario a colocar su vivienda dentro de la oferta de arrendamientos por una redacción de su rentabilidad.
Aunque probablemente no sea la única causa, los datos del último informe de Estadística sobre el Mercado de Alquiler del Observatorio de Vivienda de Euskadi apuntan en esa línea. Así, según el documento, en el último trimestre del año pasado, con la ley ya en vigor, se firmaron 4.114 nuevas fianzas, en contraste con las 5.637 que se habían rubricado en los tres primeros meses del año.
Un descenso del 27% y que, asimismo, alcanza también al segundo trimestre, que es donde se aprecia ya una considerable caída, al situarse el número de nuevos contratos en 4.414.
La oferta cae, pero no las rentas que abonan los inquilinos. Las fianzas constituidas en el último trimestre de 2023 alcanzaron una renta media de 788 euros, lo que supone un 5,9% superior al precio registrado en el mismo trimestre del año anterior, cuando supusieron una cuantía media de 744 euros. Asimismo, hubo una subida interanual en el precio por metro cuadrado construido (+5,1%), al pasar de los 10,1 euros en el cuarto trimestre de 2022 a 10,6 en el mismo período de 2023.
La Ley de Vivienda, aprobada con el aval de PSOE, Podemos, ERC, Bildu, Más País y Compromís, tiene como objetivos, según destacó Moncloa, “aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda”.
También incluye medidas de protección contra los desahucios y mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario. Una de sus vertientes más destacadas tiene que ver con los topes a las rentas de los alquileres.
Así, en los contratos vigentes para este año el incremento máximo anual no puede rebasar el 3%, mientras que a partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, “que evite incrementos desproporcionados” en la renta.
Además, el texto incluye distintos supuestos para declarar un espacio como zona tensionada, aunque la competencia final para determinar si una área lo está recae en las comunidades.
79.733 viviendas de alquiler libre
El documento del Observatorio recoge el análisis de los 79.733 viviendas de alquiler libre ubicadas en edificios colectivos, destinadas a ser vivienda habitual y con renta vigente a fines del año pasado.
Casi el 50% se encontraban en Bizkaia (38.993), mientras que el resto estaban en Gipuzkoa (28.750) y en Álava (11.275). La renta media de estos contratos de alquiler -a precios de mercado-, alcanzaba los 739,5 euros mensuales, lo que implica que la renta del metro cuadrado es de casi 10 euros (9,8).
El alquiler residencial venía cobrando fuerza en Euskadi desde el año 2017, cuando de las 17.324 fianzas firmadas el año anterior se pasó a las 21.463. La pandemia frenó ese ritmo alcista.
No obstante, en 2021 se recuperó con fuerza (21.331), con 21.636 nuevos contratos en 2022. La caída el año pasado fue apreciable, con 19.211 fianzas depositadas y un descenso más acentuado en el segundo semestre.
Sin embargo, sí se aprecia una disminución en el importe de la renta media mensual de las fianzas establecidas en el último trimestre del año pasado. Esa cuantía (788 euros) fue un 0,9% menor a la del tercer trimestre (795,1). Se trata, pese a todo, de cifras bastante más altas que las que, por ejemplo, estaban fijadas en 2016 (628,9 euros) o en 2021 (709,7 euros).
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En Álava, con un total de 11.275 contratos de alquiler de vivienda libre, la renta media mensual fue de 667,4 euros. En lo que respecta al precio medio de alquiler de las fianzas constituidas en el cuarto trimestre del pasado año, los 739,1 euros representaban un incremento del 1,4% con respecto al trimestre anterior y un aumento (+6,5%) en relación con el mismo trimestre de 2022.
En Bizkaia los 39.708 contratos vigentes en Bizkaia a la conclusión del año pasado definían una renta media de 738 euros. En cuanto a las fianzas constituidas en el cuarto trimestre de 2023, se produjo un descenso de los precios de alquiler en la comparativa con el tercer trimestre de ese mismo año (-0,8%), pero un incremento relativo del 5,3% en el análisis interanual, alcanzando los 780,5 euros en este último trimestre del pasado año.
Gipuzkoa registró, en sus 28.750 contratos, la mayor renta absoluta de alquiler de los tres territorios (770,2 euros al mes). En cuanto a los datos del último trimestre de 2023, la renta media de las fianzas constituidas alcanzó los 817 euros, cantidad inferior a la registrada en el trimestre anterior (-2,2%) pero más elevada desde la perspectiva interanual (+6,6%).
